钢筋水泥里的生意经：一个地产人的十年观察手记

更新时间：2024-03-22

说实话，我入行那年根本不懂什么容积率、土拍溢价。第一次跟着老板看地，还以为"三通一平"是说通水通电通快递。你看，每个行业都有黑话，地产开发这行尤其像在密码堆里刨食儿。

面粉贵过面包的时代

记得2016年参加城南地块竞拍，举牌举得手都酸了。隔壁穿藏青色西装的老哥每次都加价500万，眼睛都不眨。最后楼面价愣是比周边二手房还高20%，当时我们都说开发商疯了。现在回头看，那批项目现在卖得反而最火——地段稀缺性这东西，有时候真得用时间买单。

不过这两年行情变了。上周和老张喝茶，他们公司去年拿的开发区地块，现在账都算不过来。"光是资金成本就吃掉两个点利润"，他手指敲着茶杯沿直叹气。现在开发商都学精了，宁可错过不能拿错，土地市场冷得能结冰。

要说这些年最大的变化，就是买房人变聪明了。十年前样板间放个双开门冰箱就能溢价卖，现在客户带着激光测距仪来看房。上周陪朋友看盘，那小伙子开口就问："你们窗墙比多少？同层排水用的哪家品牌？"把我这个老地产都问懵了。

这也倒逼着产品升级。去年参观某个号称"科技住宅"的盘，新风系统带PM2.5监测，精装交付连厨房垃圾处理器都配齐。虽然价格贵得肉疼，但开盘当天就清了盘。你看，市场永远在奖励那些肯琢磨的主儿。

外人总觉得开发商赚得盆满钵满。其实光改规划这事就够喝一壶。有个项目因为古树保护挪了三米，整个地下室全部重算结构荷载。设计院连夜改图那周，我们工程总的白头发多了小半茬。

更别说隐形的时间成本。去年报建某个文旅项目，光是等各个部门盖章就跑了七个月。有回在住建局走廊堵到领导，人家笑着说："你们急什么？故宫还建了十四年呢。"话是这么说，可财务成本每天哗哗往外流啊。

现在这行情，像极了2008年金融危机那阵。当时有个项目差点烂尾，我们全员降薪30%硬扛。有天半夜巡工地，看见项目经理蹲在基坑边抽烟，火星子在黑暗里一明一灭的。他说："老李，要是这波熬过去..."话没说完就被风吹散了。

不过话说回来，这行当就是这样起起落落。你看那些活下来的企业，要么产品力够硬，要么现金流管理逆天。有个前辈说得妙："地产开发就像在刀尖上跳舞，关键是要掌握自己的节奏。"

如今再看这个行业，早不是当年那个野蛮生长的江湖了。产品、服务、资金链，哪块短板都能要命。但机会永远留给那些沉得住气的人——毕竟中国人对房子的执念，可比我们想象的要深得多。